یک پژوهشگر اقتصادی با انتشار تحلیلی وضعیت فعلی بازار مسکن را در دوره های 17 ساله 80 سال اخیر مورد بررسی قرار داد و رکود طولانی مدت و افت شدید قیمت واقعی مسکن را نتیجه پیک کنونی قیمت ها دانست.
به گزارش کاماپرس، امسال به استثنای دو ماه اخیر قیمت مسکن با جهش قابل توجه مواجه شده است. متقاضیان خرید مسکن چه آنها که برای سکونت اقدام به خرید می کنند و چه آنها که قصد سرمایه گذاری دارند اکنون با این پرسش مواجه اند که چه افقی پیش روی این بازار قرار دارد؟
بازار مسکن حدود یک ماه مانده به انتخاب بایدن از تاخت و تاز کوتاه آمد و افت تقاضا، افزایش عرضه و کاهش 10 تا 15 درصدی قیمت در اغلب نقاط کشور از سوی مشاوران املاک گزارش شد اما اخیرا آمارهایی توسط مراجع رسمی از جمله بانک مرکزی منتشر شده است که نشان می دهد در دی ماه بازار مسکن دوباره به فاز صعودی بازگشته است.
تحلیل های مختلفی از تغییر جهت بازار مسکن و احتمال شکل گیری موج جدیدی از گرانی در این بازار وجود دارد اما بسیاری از کارشناسان همچنان بر نزولی شدن بازار تاکید دارند.
علت توقف روند کاهشی قیمت ها در بازار مسکن چیست؟
روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی با اشاره به افزایش قیمت مسکن در دی ماه این افزایش را به رشد تقاضا برای آپارتمان های نوساز به دلیل فروشنده تر شدن مالکان این آپارتمان ها نسبت داده و نوشته است؛ سفته بازان و معامله‌گرانی که در دوران پساجهش قیمتی‌مسکن، سودای «موقتی بودن ثبات و کاهش قیمت» را در سر دارند، نباید «رشد میانگین قیمت» در دی‌ماه را به منزله توقف روند کاهشی قیمت‌ها بدانند، بلکه این موضوع ریشه در خزش تقاضا به سمت «نوساز»ها در حجم پایین معاملات‌مسکن دارد.
قیمت حقیقی‌مسکن پس از پیک افزایش قیمت به شدت پایین می آید
احسان سلطانی پژوهشگر اقتصادی نیز با انتشار تحلیل و نموداری در شبکه اجتماعی، روند قیمت‌مسکن در ایران طی دوره های ۱۷ ساله پیک قیمت مسکن در ۸۰ سال اخیر را مورد بررسی قرار داده است.
سلطانی بر اساس این نمودار توضیح داده است که پیک‌های افزایش قیمت‌مسکن تاریخ ایران قبل از انقلاب شامل (۱) املاک تهران در جنگ جهانی دوم، (۲) نیمه دوم دهه سی شمسی و (۳) نیمه اول دهه پنجاه شمسی بوده است.
به اعتقاد این پژوهشگر اقتصادی، پس از انقلاب نیز ۵ پیک افزایش قیمت اسمی مسکن در سالهای ۱۳۷۵، ۱۳۸۲، ۱۳۸۷، ۱۳۹۲ و ۱۳۹۹ رخ داده است.
سلطانی در تحلیل خود این نکته را هم گفته است که قیمت‌مسکن اسمی به تنهایی نشان دهنده واقعیت نیست و قیمت‌های حقیقی (با تعدیل نرخ تورم) برای تعیین دوره های قیمت مسکن به کار می رود. بر این اساس، پس از انقلاب دو پیک قیمت حقیقی در سالهای۱۳۸۲ و ۱۳۹۹ رخ داده و به عبارتی فاصله بین دو پیک قیمت حقیقی اصلی ۱۷ سال طول کشیده است.
به بیان دیگر فاصله دوره های پیک قیمت‌مسکن طبق دسته بندی انجام شده توسط این پژوهشگر اقتصادی به شرح زیر است:
- جنگ جهانی دوم تا نیمه دوم دهه سی: حدود ۱۷ سال
- نیمه دوم دهه سی تا نیمه اول دهه پنجاه: حدود ۱۷ سال
- نیمه اول دهه پنجاه تا سال ۱۳۸۲: ۲۶ سال (بدون احتساب انقلاب و جنگ: ۱۷ سال)
- سال ۱۳۸۲ تا سال ۱۳۹۹: ۱۷ سال
سلطانی در پایان تحلیل خود نتیجه گیری کرده است که اشتباه بزرگ فروشندگان مسکن این فرض است که «قیمت‌ها هیچ وقت پایین نمی آید»، در حالی که قیمت حقیقی‌مسکن پس از پیک افزایش قیمت به شدت پایین می آید.
شکاف عمیق بین قیمت مسکن و مخارج مصرفی خانوار
وی همچنین در نمودار دیگری به تحلیل شکاف عمیق بین قیمت‌مسکن و مخارج مصرفی خانوارها پرداخته و نوشته است؛ شاخص نسبت قیمت مسکن به مخارج مصرفی خانوارها در دو دهه منتهی به سال ۱۳۹۶ حول و حوش عدد ۹۰ نوسان داشت، اما با ۸۰ درصد افزایش به عدد ۱۶۴ در سال ۱۳۹۹ صعود کرد و رکورد تاریخی خود را شکست.
شکاف عمیق بین قیمت‌مسکن (و زمین) ومخارج مصرفی خانوارها، به تبع آن فاصله عمیق تر بین قدرت خرید مردم و قیمت‌مسکن، خرید مسکن را به میزان بالایی کاهش خواهد داد. نتیجه این امر رکود بازار مسکن در سالهای آتی خواهد بود.
برای دسترسی سریعتر به اخبار مهم بازار مسکن، عضو کانال تلگرام کاماپرس شوید. برای عضو شدن اینجا را کلیک کنید.
