حق سرقفلی چیست؟ و چگونه می توان آن را انتقال داد؟

در بازار ملک و املاک و یا در فعالیت و خرید و فروش و اجاره در بازار، قطعا اصطلاح سرقفلی را شنیده اید. سرقفلی، از زمان های قدیم در عرف کشور ما و در بین تجار نرسوم بوده است. در قرارداد اجاره اماکن تجاری، معمولا مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به موجر پر داخت می کرد. در مقابل، موجر نیز متعهد بود تا در انقضای زمان اجاره، اجاره را مجددا با همان مستاجر تمدید کند.  به این ترتیب ، مستاجر یک حق اولویت برای تمدید اجاره در همان مکان را نسبت به بقیه افراد داشت. به این حق اولویت، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه می گوییم که در ادامه قصد داریم به مفهوم قانونی این بحث و شیوه انتقال آن، اشاره کنیم.

بدلیل پیچیدگی این موضوع و درگیر بودن سرمایه و اعتبار افراد، بهتر است قبل از هر چیزی به این نکته را خاطر نشان شویم که، بهترین وکیل در تهران و شهرستان ها بهترین مشاور و راهنمای شما در پرونده های مرتبط خواهد بود.

سرقفلی در قانون

خرید مغازه با سرقفلی قوانین مخصوص به‌خود را دارد. همانطور که گفتیم، این عبارت، از زمان‌های قدیم در کشور ایران عرف و رایج بوده است. براساس این قرارداد بین موجر و مستاجر، مستاجر در ابتدا، مبلغی را به مالک تقدیم می‌کند و بر این اساس، اجاره بهای کمی را در طول دوره می‌پردازد. و از سوی دیگر، مالک موظف می‌شود با انقضای زمان اجاره، قرارداد با همان مستاجر را تمدید کند. به‌این ترتیب، حق سرقفلی ایجاد می شود. حال با توجه به تعریف کلی، این موضوع را در قانون بررسی می کنیم.

تا پیش از سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و سرقفلی یکسان شناخته می‌شد. به عبارتی براساس قانون قدیم حاکم بر این موضوع، اگر ملک مورد نظر، به شخص دیگری واگذار می شد، با پایان یافتن زمان اجاره، مالک جدید حق نداشت تا قرارداد را فسخ کند. مگر اینکه مبلغی را به‌عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر و شخصی که پیشتر درآن ملک مشغول به فعالیت بوده، تقدیم می کرد. اما در قوانین سال ۷۶ به بعد، مالک با پایان یافتن قرارداد می‌تواند، مستاجر را مرخص کند و حکم تخلیه را بگیرد.

حق سرقفلی

حق سرقفلی، حقی است که به موجب آن، مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کند و در پایان مدت اجاره، به تصرف خود در ملک اجاره ای ادامه دهد. این حق وی ژگی هایی دارد که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

پس از آشنایی با مفهوم حق سرقفلی در این بخش به توضیح حق کسب و پیشه و تفاوت های این دو معقوله با یکدیگر می پردازیم. حق کسب و پیشه یا تجارت به تدریج و در اثر فعالیت های مستاجر در ملک تجاری برای وی ایجاد می شود، در حالی که سرقفلی به یکباره و با پرداخت وجه آن به موجر برای مستاجر ایجاد می گردد.

حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، به اعتباری اشاره دارد که در اثر چند عامل و به خصوص ، فعالیت مستاجر در ملک مورد اجاره برای وی ایجاد می شود. در حالی که، سرقفلی به حقی گفته می شود که به موجب آن، مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کند و با پایان یافتن مدت اجاره فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر امکان پذیر نیست.

ویژگی های حق سرقفلی

حق سر قفلی دارای ویژگی هایی است که باید بدانید. این ویژگی ها به شرح زیر است:

• حق سرقفلی یک حق مالی است و تمام ویژگی های حقوق مالی بر آن حاکم است .
• این حق جزء اموال غیر منقول است.
• سرقفلی، یک حق شرعی و مورد تایید شورای نگهبان می باشد.
• مبلغ سرقفلی با توافق مستاجر با موجر تعیین می شود. بنابراین یک مبلغ مشخص می باشد.
• نقل و انتقال سرقفلی ، مشمول پرداخت مالیات سرقفلی است.
• سرقفلی، قابل توقیف است. یعنی می توان از آن ضمانت نمود
• اصولا سرقفلی توسط مستاجر، قابل انتقال است. برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نمی باشد.

امروزه اکثریت جامعه در هنگام مواجهه با پرونده ها و موضوعات حقوقی و کیفری بر آنند تا قبل از هر اقدامی با یک سرچ ساده، اطلاعاتی کافی در زمینه مشکل مورد نظر کسب کنند. مونا ترابی، وکیل پایه یک دادگستری با بیش از ده سال سابقه موفق، بهترین وکیل ملکی در تهران است که با تخصص و تجربه کافی در زمینه امور ملکی و سرقفلی راهنمای شما خواهد بود. با مراجعه به سایت عدالت آریایی از راه های ارتباطی ارائه شده بهره مند گردید.l

انتقال حق سرقفلی

تا بدین جا دانستیم، سرقفلی حقی است که مستأجر در نتیجه جلب مشتری، شهرت و فعالیت در آن محل تجاری در عوض پرداخت مبلغی به مالک از آن برخوردار می شود. در نتیجه این تعریف، انتقال حق سرقفلی به این معناست که فرد دیگری غیر از مالک سرقفلی از محل سرقفلی استفاده کند. یا به عبارتی دیگر، مشغول به کسب و کار و فعالیت در آن محل شود.

نحوه انتقال سرقفلی

نقل و انتقال حق سرقفلی انواع مختلفی دارد. در این بخش به انواع روش هایی که می توان از طریق آن این حق را انتقال داد اشاره می کنیم.

• اختیاری: در این نوع انتقال مالک سر قفلی، سر قفلی را با  اختیار و اراده خود به فرد دیگری منتقل می نماید. این انتقال ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی صور ت بگیرد.
• قهری: انتقال قهری سرقفلی زمانی به وجود می آید که مالک سر قفلی فوت می کند. در این روش حق سر قفلی به وراث او منتقل می شود.
• قضایی: در این روش، حق سرقفلی از طریق حکم قضایی به دیگری منتقل  می‌شود.
• انتقال سر قفلی با سند عادی: اگر سند سر قفلی عادی باشد و مستاجر حق انتقال را داشته باشد، صاحب سر قفلی می‌تواند آن را منتقل کند. ولی اگر این انتقال با سند رسمی باشد، مالک حق کسب و پیشه سر قفلی را منتقل کند.
• انتقال سرقفلی با سند رسمی: اگر سند سر قفلی به صوت رسمی باشد و مالک سر قفلی حق انتقال به غیر را  داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حق سر قفلی خود را به شخص دیگری منتقل کند.

البته این نکته را در نظر داشته باشید که در هر کدام از روش های انتقال حق سرقفلی، این کار مشمول پرداخت مالیات می شود.

نکات حقوقی مهم انتقال سرقفلی

بعد از بررسی انتقال حق سرقفلی و روش های این انتقال، حال نوبت آن رسیده تا نکات حقوقی که باید در این انتقال مد نظر داشت، ذکر شود. این نکات عبارت اند از:

• مالیات بر سرقفلی مربوط به املاک با کاربری تجاری است. بر املاک با کاربری مسکونی وضع نمی گردد.
• اگر ملک تجاری مورد نظر در گذشته واگذار شده باشد، همچنین با وجود انتقال قطعی، همچنان در دست مستأجر باشد، مالیاتی بابت سرقفلی در زمان انتقال قطعی دریافت نمی شود.
• در صورتی که ملکی با عقدی نظیر هبه یا صلح انتقال داده شود، انتقال دهنده از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.
• بر وقف، حبس و نذر ملک مالیاتی وضع نمی گردد.
• بر ساختمان های نیمه آماده یا زمین های تجاری که هنوز قابل بهره برداری نمی باشند، مالیات سرقفلی وضع نمی گردد.
• اگر معامله انتقال فسخ شود، اداره مالیات موظف است که ظرف 15 روز از تاریخ اعلام شده توسط دفترخانه، مالیات دریافت شده را بازگرداند.

تعیین مبلغ حق سرقفلی

شاید این سوال برایتان پیش بیاید که، مبلغ حق سرقفلی چگونه تعیین می شود؟ در پاسخ به این پرسش مهم باید گفت، براساس قانون، مبلغ این حق با توجه به موارد زیر تعیین می گردد:

• طول مدتی که ملک در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت.
•  حسن شهرت مستاجر که در افزایش اعتبار محل تاثیر خواهد داشت
• موقعیت جغرافیایی و مرغوبیت محل ملک تجاری
• کیفیت و شرایط درج شده در اجاره نامه از لحاظ مزایایی که برای مستاجر در نظر گرفته شده است

باطل کردن حق سرقفلی

تا به اینجا چندین بار به این نکته اشاره کردیم که، طبق قانون مستاجر می‌تواند تا هر زمان که بخواهد ملک را اجاره کند و از آن بهره ببرد. مالک نیز حق فسخ را ندارد و اگر بخواهد قرارداد را فسخ کند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد. در این جا به منظور سخن پایانی، سه شرایطی را نام می بریم که در آن مالک مجاز است با پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه، قرارداد را فسخ بکند.

• چنانچه مالک قصد داشته باشد، ملک را نوسازی یا بازسازی کند
• ملک را برای کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد
• در صورتی‌که مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک ملزم به استفاده از ملک شود

انتهای پیام

عدالت آریایی