رکورد خرید خانه در کشور ترکیه شکسته شد. با توجه به داده‌های مرکز آمار اقتصادی ترکیه، ایرانی‌ها با خرید یک هزار و 300 خانه در این کشور در سپتامبر2021 رکورد خرید خانه را شکستند؛ به طوری‌که 5/2 برابر میانگین 5 سال گذشته است و ایرانی‌ها که جزو لیست 10 خریدار اول املاک ترکیه هستند، به رتبه اول سرمایه‌گذاران خارجی ملکی در این کشور دست تبدیل شدند. این رکوردزنی به خاطر واقعیت اقتصادی ترکیه است یا حرکت توده‌وار مردم؟!
به گزارش کاماپرس، به نقل از دنیای اقتصاد، افرادی که ظرف 5 سال اخیر در ترکیه خانه خریده‌اند اگر امروز مسکن خود را بفروشند و به دلار تبدیل کنند، زیان بسیاری متحمل می‌شوند چراکه ارزش لیر در مقابل دلار بسیار پایین آمده است. همچنین کسر 4 نوع مالیات زمان خرید، مالیات تمبر، مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر عایدی سرمایه حدود 35 درصدی نیز لحاظ می‌شود و همین کسورات، مبلغ زیان را بالاتر می‌برد.
سوالی که شاید پیش بیاید این است که با شکسته شدن رکورد خرید خانه سرنوشت ملاکانی که در ماه‌های اخیر خانه خریدند، چیست؟
سقوط لیر اگر بیشتر از تورم مسکن باشد، که بیشتر کارشناسان نیز به این امر معتقدند، خریداران فعلی نیز ضرر بسیاری متحمل خواهند شد.
فقط در یک صورت می‌توان از عدم باخت صحبت کرد که تورم مسکن از تورم دلار سبقت بگیرد که بسیار سناریوی ضعیفی است؛ البته در این صورت نیز با وجود مالیات‌ها این عدم باخت نیز نوعی باخت به حساب می‌آید.
سرمایه‌گذاران ملکی ایرانی در ترکیه برنده هستند یا بازنده
خرید خانه در ترکیه توسط ایرانی‌ها طی ماه‌های گذشته 2 رکورد را به ثبت رساند و ایرانیان که جزو لیست 10 خریدار خارجی بودند به رتبه اول سرمایه‌گذاران خارجی ملکی در این کشور رسیدند.
هدف اصلی خرید خانه توسط ایرانیان در ترکیه را می‌توان سرمایه‌گذاری به قصد کسب بازدهی مثبت نام برد و این افراد در این مسیر با نگاه به روند گذشته بازار ملک و تعقیب رفتار دیگران بدون هیچ تحلیلی از نتیجه اقدام آنها حرکت می‌کنند. سرمایه‌گذاران ملکی ایرانی در ترکیه برنده هستند یا بازنده؟
برای پاسخ به این پرسش، فرض کنید سرمایه‌گذاری در سال 2016 دارایی خود در ایران را به لیر تبدیل می‌کند و ملکی در ترکیه به ارزش 100 هزار لیر می‌خرد. این فرد امروز با سقوط شدید لیر در برابر دلار و تورم مسکن حداقل 27 درصد زیان کرده است. افرادی که در 5 سال گذشته تحت تاثیر عوامل مختلف مثل سیاست‌های غلط اردوغان قرار گرفتند و ملکی در این کشور خریداری کردند عملا بازنده شده‌اند. این افراد آن زمان می‌توانستند تصمیم‌های درست‌تری برای دارایی خود بگیرند که از آن محروم شده‌اند.
چرا ایرانی‌ها مشتاق خرید خانه در ترکیه شدند؟
بنابر اعلام سایت آمار ترکیه در ماه سپتامبر 2021 یک هزار و 323 ملک در ترکیه، خانه و آپارتمان، توسط ایرانی‌ها خریداری شده است. حجم بالا و سهم زیاد در طول سال جاری میلادی کم‌سابقه بوده و طی 5 سال گذشته تاریخی است.
ایرانی‌ها سهم 20 درصدی خرید املاک ترکیه در ماه گذشته را به خود اختصاص دادند، در صورتی که در ماه‌های قبل زیر 15 درصد بود. همچنین میانگین حجم خرید ملک توسط ایرانی‌ها در 8 ماه اول سال جاری میلادی 550 واحد در یک ماه اعلام شده بود. به این ترتیب دو رکورد مذکور، نشان می‌دهند که اخیرا افزایش ملک توسط ایرانی‌ها سرعت بیشتری پیدا کرده است.
مشتری خانه‌های ترکی شدن ایرانی‌ها موضوع جدیدی نیست و از سال 2017 و به طور کاملا آشکار و از نیمه‌های 2018 افزایش پیدا کرد؛ در صورتی که خرید املاک در ترکیه توسط ایرانی‌ها 5/4 برابر شد و در سال‌های 2019 و 2020 رشد بیش از 100 درصدی داشت. این آمارها چگونگی انتخاب افراد نسبت به انتظارات تورمی در داخل و سرمایه‌گذاری مثبت و با بازده بالا در خارج را نشان می‌دهد. در مقابل اگر بازار هدف چشم‌اندازی نداشته باشد و تحت تاثیر عوامل بیرونی نباشد منجر به باخت خریداران می‌شود. البته برخی افراد به خاطر سکونت دائمی یا توریستی املاک ترکیه را خریداری کرده‌اند که شاید برای این افراد سود و زیان اهمیت بسیاری نداشته باشد.
سقوط لیر و سیاست‌های نامتعارف اردوغان
اوضاع وخیم اقتصادی ترکیه با علت‌های مختلفی مثل جاه‌طلبی‌های رجب اردوغان، افزایش کسری بودجه، کسری تراز تجاری، خروج از ثبات توسعه، مداخله اردوغان در سیاست‌گذاری پولی، صعود نرخ تورم، افت شدید نرخ لیر در برابر دلار، افزایش شاخص قیمت کالاها، تورم نقطه‌ای و… در طی 5 سال گذشته رخ داده است.
ارزش لیر در برابر دلار با سقوط ۶۷ درصدی، بسیار کاهش یافته، تا جایی که نرخ برابری دلار در برابر لیر به 2/9 رسیده است. سیاست‌های غلط اردوغان در ترکیه باعث جهش 200 درصدی دلار در این کشور شده است زیرا به عقیده او بهره بانکی دشمن توسعه است.
بر اثر سیاست‌های مداخله‌گرانه اردوغان که نرخ بهره به پایین‌تر از سطح تورم عمومی کاهش داد، به خیال آنکه تورم کاهش یابد ولی نتجیه عکس داد و اوضاع اقتصادی در این کشور بدتر شد. شاخص‌های مثل بدهی دولتی، بدهی خارحی، توید ناخالص داخلی و… اقتصاد ترکیه را به بی‌ثباتی تبدیل کرده است.
چشم‌انداز سرمایه گذاری در ترکیه
در فاصله سال‌های 2016 تا 2020 به ترتیب 28 درصد به 37 درصد و از 47 درصد به 63 درصد افزایش خروج اقتصاد ترکیه از ریل اصلی را شاهد هستیم.
چشم‌انداز اقتصادی ترکیه نامساعدترین شرایط را برای سرمایه‌گذاری در این کشور می‌توان خواند. سیاست‌های مداخله‌گرانه اردوغان نسبت به بانک مرکزی نیز شرایط را بدتر می‌کند تا جایی که برخی از شهروندان این کشور امیدی به بهبود اوضاع اقتصادی ترکیه ندارند.
ملاکان ایرانی به لیر باختند
با دو سناریو می‌توان آینده املاک ترکیه را مورد بررسی قرار داد. سناریو اول به بررسی باخت سنگین خریداران ملک نسبت به سقوط ارزش لیر پرداخت که این سقوط چگونه اتفاق افتاد؟
بنابر داده‌های معتبر بازار مسکن ترکیه، قیمت مسکن در ترکیه از فاصله 2016 تاکنون 2/2 شده است و از یک هزار و 800 لیر در متر مربع به 4 هزار لیر رسیده است. نرخ دلار نیز در این فاصله 3 برابر شده است. زیان سرمایه‌گذاران خارجی املاک ترکیه را می‌توان به خاطر سرعت بیشتر سقوط ارزش لیر نسبت به سرعت افزایش ملک در ترکیه دانست.
مالیات‌های اعمال شده بر خانه نیز ضرر و زیان فرد خریدار را بیشتر می‌کند. نرخ این مالیات‌ها به این صورت است؛ مالیات زمان خرید 5/1 درصد، مالیات تمبر 15/0 درصد تا 75/0 درصد، مایات سالانه بر املاک 1/0 درصد تا 6/0 درصد و مالیات بر عایدی سرمایه 35 درصد است که مالیات 35 درصدی برعایدی سرایه به بخشی از رشد قیمت ملک که بیشتر از تورم عمومی است ربط دارد که بیشترین مالیات دریافتی همین مالیات عایدی بر سرمایه است که زیان افراد را به بیشتر از 27 درصد می‌رساند.
مسیرهای جایگزین به جای خرید خانه در ترکیه
ایرانی‌هایی که در فاصله سال‌های 2016 تا 2021 در بازار ترکیه سرمایه‌گذاری کردند، برای حفظ ارزش واقعی پولشان راه‌های دیگری می‌توانستند انجام دهند که نه تنها زیان نمی‌کردند بلکه بازدهی مثبتی نیز برای این افراد رقم می‌خورد.
به عنوان اولین مسیر می‌توان به سرمایه‌گذاری در بورس اشاره کرد که اگر فرد در سال 2016 سرمایه خود را به لیر تبدیل نمی‌کرد، امروز حجم سرمایه‌اش با وجود افت و خیزهای بازار بورس و افزایش ارزش دلار 13 برابر شده بود.
مسیر بعدی می‌توانست بازار مسکن کشور خودمان باشد؛ چراکه سرعت رشد قیمت مسکن در تهران بیشتر از کاهش ارزش ریال است و این بازار دچار باخت نمی‌شود. پس اگر فردی در فاصله این سالها ملکی در ایران خریده بود، حالا ارزشی 5/6 یا 7 برابری پیدا کرده بود و فرد می‌توانست سودی حدود 15 درصد داشته باشد.
مسیر سوم نیز سپرده‌گذاری ارزی بود که فرد با این کار می‌توانست سود زیادی را عاید خود کند، زیرا ارزش سپرده‌های ارزی از رشد نرخ دلار بیشتر است.
اگر سیاست‌های غلط رئیس جمهور ترکیه اصلاح شود و استقلال بانک مرکزی این کشور احیا شود، نرخ تورم روند کاهشی پیدا می‌کند و سقوط لیر متوقف می‌شود.
سرمایه‌گذاران املاک ترکیه باید نگاه به مسیر پیش رو و تحلیلی از وضعیت گذشته داشته باشند و بعد تصمیم به این کار بگیرند.
بیشترین سهم خرید خانه در ترکیه در کدام مناطق است؟
سهم خریدهای خارجی مسکن ترکیه از کل معاملات این کشور چیزی حدود 2 درصد است. بین سال‌های 2015 تا 2020 اولین مشتری املاک ترکیه عراقی‌ها بودند. پس از آن به ترتیب؛ ایرانی‌ها، عربستانی‌ها، روس‌ها و شهروندان کویت سهم بالایی از خرید ملک‌های ترکیه داشتند.
سهم خرید خارجی‌ها در سه سال اخیر کمی تغییر کرد تا جایی که برخی سالها ایرانی‌ها رتبه اول بودند و روس‌ها در رتبه سوم قرار داشتند. در بازار مسکن ترکیه سالیانه و به طور میانگین یک میلیون و 200 ملک خرید وفروش می‌شود. خرید خانه توسط خارجی‌ها بیشتر در استانبول و پس از آن به ترتیب در آنکارا، ازمیر و آنتالیا انجام می‌شود.
