با نگاهی به قوانین رایج در بازار مسکن دیگر کشورها می‌توان به تفاوت چشمگیر میان شرایط سخت مستاجران ایرانی با دیگر کشورها پی برد. رابطه مستاجر و مالک در ایران بسیار یک‌طرفه و غیرمنصفانه است.
به گزارش کاماپرس، قوانین و عرف رایج در بازار مسکن ایران چنان به نفع مالکان می‌چربد که علی فرنام، کارشناس بازار مسکن و شهرسازی، ایران را «بهشت موجران» معرفی می‌کند. او در گفتگویی که با روزنامه شرق داشت، به وضعیت عجیب بازار اجاره مسکن اشاره کرد و گفت: این بازار تقریبا در دو سال اخیر شرایطی پیدا کرده که متفاوت از دوره‌های افزایش قیمتی بوده که پیش‌از‌این تجربه کردیم. تفاوتی که از سال 97 در حوزه بازار مسکن شاهد هستیم و تا امروز هم ادامه داشته، این است که موج افزایش قیمت بعد از تقریبا دو سال هنوز هم متوقف نشده و از این جهت شرایط متفاوتی را ایجاد کرده است.
وی از برخی تصمیم‌های دولت مانند حذف آمار معاملات ماهانه و همچنین محدود کردن اطلاع‌رسانی قیمت‌ها در آگهی‌ها انتقاد کرد و گفت: متأسفانه دستگاه متولی به جای اینکه به طور جدی این بازار را ساماندهی کند، دست به اقداماتی می‌زند که چندان مؤثر نیست.
مسئولان دولتی شانه خالی می‌کنند
فرنام در ادامه با نگاهی به عملکرد دولت‌های مختلف در برهه‌های گوناگون درباره موضوع بازار اجاره مسکن، افزود: دولت‌ها در سال‌های متمادی به وظایفی که در بحث ساماندهی بازار اجاره مسکن داشتند توجهی نکرده و به نوعی شانه خالی کردند و عملا علاقه‌ای برای ورود به این حوزه نشان نمی‌دادند. فقط دو نوع سیاست خاص، تقویت اعتباری و وام برای خانه‌دارشدن مردم و سیاست‌های تولید مسکن را مدنظر قرار می‌دادند که اگرچه این دو سیاست در جای خودش مورد نیاز است؛ اما جایگزین سیاست‌هایی که در بحث ساماندهی بازار اجاره هست، نمی‌شود.
این کارشناس بازار مسکن، معتقد است که دولت با زیرکی، به بهانه «عدم مداخله دولت در بازارها»، نقش خود را در کنترل بازار مسکن کم کرده است. درحالی‌که در قریب به اتفاق کشورها حتی با اقتصاد باز هم مداخله دولت در بازار مسکن و اجاره‌بها وجود دارد، اما ابزارها و اهرم‌های متناسب را قانون‌گذار تعریف کرده که عمده این ابزارها، اهرم‌های مالیاتی هستند؛ منتها یک تفاوت دارد، نگاه تنظیم این ابزارها برای درآمدزایی برای دولت نیست؛ بلکه ساماندهی بازار مسکن و اجاره است. از طرف دیگر در بحث اجاره‌نشینی، معمولا شرایط مستأجران در دیگر کشورها بسیار مطلوب‌تر است تا شرایطی که ما در کشور داریم. به تعبیری شاید بتوان ایران را بهشت موجران دانست؛ چون هیچ محدودیتی از تعیین اجاره‌بها یا افزایش سقف اجاره‌بها که در خیلی از کشورها به‌خصوص در شرایط بحرانی بازار مسکن به آن اتکا می‌شود، نداریم.
فرنام با اشاره به کوتاه‌مدت‌بودن قراردادهای اجاره در ایران گفن: تداوم سکونت مستأجران در کشور ما کوتاه است و معمولا بنا به خواست موجر می‌تواند منجر به تخلیه مستأجر شود؛ درحالی‌که در این زمینه تفاوت بسیار زیادی وجود دارد. در خیلی از کشورها مستأجر می‌تواند سال‌ها سکونت کند، مگر به دلیل بدقولی، پرداخت‌نکردن به‌موقع یا مشکلاتی که برای ملک ایجاد کند یا نپذیرفتن افزایش اجاره‌بهای منطقی که مجبور به تخلیه می‌شود.
مستاجران هیچ وقت آرامش خاطر ندارند
این کارشناس مسکن با بیان اینکه توجه‌نکردن به موضوع اجاره می‌تواند آثار نامطلوب اقتصادی و اجتماعی به دنبال داشته باشد، خاطر نشان کرد: الگوی فعلی اطمینان و آرامش‌خاطر را از مستأجران می‌گیرد و آنها همیشه یک تنش و التهاب را به همراه دارند که در بحث تعالی خانواده و حمایت از آرامش و ثبات فکری مستأجران، کاهش مشکلات خانوادگی و اجتماعی‌شان هم بسیار مؤثر است. وقتی می‌گوییم یک‌سوم خانوار کشور مستأجر هستند، یعنی یک‌سوم گردش اقتصادمان بر دوش آنهاست. وقتی آرامش به این خانوارها تزریق شود، مطمئن باشید اثر مستقیم آن در کل اقتصاد کلان خودش را نشان می‌دهد. ضمن اینکه در نظر داشته باشیم وقتی به سمت کوتاه‌مدت‌شدن اجاره می‌رویم، عملا حس مسئولیت‌پذیری نسبت به محل سکونت، تعلق به مکان و محله سکونت کاهش یافته و به تبع آن، مخاطرات و مشکلات اجتماعی و ناهنجاری‌های زیادی در شهرها ایجاد می‌شود.
مستأجران بار سنگین‌تری بر دوی می‌کشند
فرنام با اشاره به اینکه به ازای دو خانوار ملکی، یک خانه استیجاری داریم، تصریح کرد: در کلان‌شهرها این عدد بیش از 40 درصد است که نشان می‌دهد با موضوع حاشیه‌ای برخورد نمی‌کنیم تا 90 درصد برنامهریزی در تولید مسکن باشد که قطعا یکی از جواب‌های کاهش اجاره‌نشینی است. بدون ابزارها و مدیریت نمی‌توان به هدف خود رسید؛ کمااینکه تقریبا این تجربه را داشته‌ایم که با وجود اینکه در دو دهه گذشته میزان متوسط تولید واحدهای مسکونی بیش از میزان افزایش خانوار بوده و به صورت مستمر به سمت بهبود شاخص خانوار در واحد مسکونی پیش رفته‌ایم؛ درعین‌حال حداقل در سه، چهار مورد از سرشماری‌های 65، 75، 85، 90 و 95 مستمرا می‌بینیم که سهم مستأجر در حال افزایش است و این درواقع دقت‌نکردن به همین شاخصه‌هاست. البته باید در نظر داشته باشیم اجاره‌نشینی به خودی خود منفی تلقی نمی‌شود؛ اما اگر شرایط اقتصادی و معیشت خانوار به نحوی باشد که برای خرید مسکن استطاعت ندارند و مجبور می‌شوند به سمت اجاره‌نشینی حرکت کنند و بحث شکاف درآمد و هزینه خانوار مطرح است، آن‌گاه این افراد نیازمند حمایت و برنامهریزی خاص خواهند بود.
این کارشناس مسکن و شهرسازی با بیان اینکه نیازمند یک برنامهریزی مدون، یکپارچه و بلندمدت در کل اکوسیستم مسکن هستیم، ادامه داد: سیاست‌های کنترل بازار اجاره مسکن، فقط با دستور و قانون‌های روزمره، جواب‌گو نیست. ممکن است در شرایط خاص کرونا، مقبولیتی پیدا کند؛ اما به صورت منطقی باید برای این موارد، برنامهریزی شود و گام‌به‌گام جا بیفتد و متناسب با آن هم ابزارهای قانونی و منطقی، مشروع و مقبول تدارک ببینند که بتوانیم برنامهریزی یکپارچه در حوزه مسکن را شاهد باشیم. مداخله در بازار اجاره مسکن باید مشروع و مقبول باشد تا به روی‌برگرداندن مردم از قوانین منجر نشود. برنامهریزی باید به نحوی باشد که مردم بپذیرند به مصلحت عمومی است و حتی اگر منفعت شخصی را به صورت موردی تحتالشعاع قرار دهد، برایندش به نفع توسعه جامعه است.
راهکار چیست؟
فرنام با ارائه پیشنهادهایی در زمینه بسامان‌کردن بازار اجاره مسکن، تصریح کرد: در این راستا، چند اقدام است که مستلزم پیموده‌شدن است تا شرایط التهاب بازار اجاره‌بهای مسکن را پشت سر بگذاریم. اول اینکه دولت به معنای واقعی احساس مسئولیت کند و تعهد داشته باشد و پاسخ‌گو باشد. مجلس هم در زمینه بازار اجاره نظارت داشته باشد و وظایفی را که در قانون تصویب شده، از دولت مطالبه کنند و فقط بحث‌های اعتبارات و منابع مالی و ساخت مسکن را که در جای خودش ضرورت دارد و خیلی مهم است، مدنظر قرار ندهد. موضوع دوم که می‌تواند بدون مداخله یا کاهش مداخله دولت هم مشکل اجاره‌بها و مسکن را حل کند، بازگشت ثبات اقتصادی و چشم‌انداز بلندمدت در بخش سرمایه‌گذاری است که می‌تواند ریسک حوزه مسکن را کاهش دهد. تجربه نشان داده سال‌هایی که استطاعت خرید مسکن بالا رفته یا دوره انتظار برای خانه‌دارشدن کم شده، خودبه‌خود بحث اجاره هم التیام پیدا کرده است؛ زیرا درصدی از مستأجران که استطاعت خانه‌دارشدن را پیدا می‌کنند، از بازار مسکن خارج می‌شوند.
وی افزود: پیشنهاد سوم همان بحث طراحی و برنامهریزی مستمر و پایش به‌روز اکوسیستم مسکن، با تمام مؤلفه‌ها و عوامل مؤثر و نه‌فقط عوامل اقتصادی و مالی است که تبعاتش را شاهد بودیم. موضوع چهارم، توجه به ابزارهای متنوع مالیاتی است. مالیات بر نقل و انتقال، اجاره‌بها، مالیات بر زمین بایر، خانه خالی، عایدی سرمایه مسکن که تقریبا همه اینها را در یک برهه قبل از سال‌های 80 داشتیم؛ اما برخی از آنها متوقف شدند. نکته این است که نحوه تعریف این قوانین در خدمت و با هدف ساماندهی بازار مسکن است و نه افزایش درآمد دولت. اگر هم افزایش درآمدی برای دولت از این مالیات‌ها متصور باشد محل هزینه‌کردش در بحث مسکن است یعنی مسکن ارزان‌قیمت، افزایش وام و اعتبارات برای خرید و ساخت مسکن، وام‌هایی برای ودیعه اجاره‌بهای مستأجران یا دهک‌های حمایتی که در حوزه مسکن هستند.
او با بیان اینکه رفتارهای واکنشی و انفعالی از آن طرف بام افتادن است و می‌تواند امنیت سرمایه‌گذاری در مسکن را تحتالشعاع قرار دهد، گفت: باید بین سرمایه‌گذاری و سوداگری در بحث مسکن تفاوت قائل شویم. سرمایه‌گذاری که در تولید هست تا حدی برای حفظ ارزش است و اینکه با درآمد موجری اضافه شود، موضوع مشروعی است اما باید متناسب با آن مالیاتش پرداخت شود ولی اگر این قوانین به نحوی باشد که تند باشد، انگیزه‌ها را برای خروج سرمایه به سایر بخش‌ها یا خروج سرمایه از کشور تقویت می‌کند.
موضوع نهایی که انتظار می‌رود اگر بتوانیم این گام‌ها را طی کنیم و چتر حمایتی و مالیاتی درست تعریف شود، زمینه‌ای را ایجاد می‌کنیم که از همین ابزارهای مالیاتی برای معافیت‌های گسترده استفاده کنیم. تفاوتی که مالیات‌های بخش مسکن با بقیه حوزه‌ها دارند برخلاف سایر مالیات‌ها که عمدتا به گونه‌ای طراحی می‌شود که معافیت‌ها به حداقل برسد، در حوزه مسکن معافیت‌ها به حداکثر می‌رسد و معافیت‌های متنوع و متعدد با انگیزه‌های حمایتی گوناگون، هدف و ابزار مشروعی را که دولت برای مداخله در بازار مسکن و اجاره‌بها می‌خواهد، فراهم می‌کند. تخفیف‌ها و معافیت‌ها می‌تواند انگیزه‌ها را برای موجر در چارچوب مدنظر دولت در مورد افزایش، تمدید قرارداد، شرایط تخلیه و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر ایجاد کند.
برای دسترسی سریعتر به اخبار مهم روز، عضو کانال تلگرام کاماپرس شوید. برای عضو شدن اینجا را کلیک کنید.
انتهای پیام
