مشاوران املاک چطور از قانون فرار میکنند؟
همراه با نوسانهای شدید و شوکهکننده در سایر بازارها، بازار مسکن نیز دستخوش تلاطمهای شگفتی شده است. همچنین نبود قوانین موثر و فقدان یک نهاد ناظر قدرتمند، وضعیت بازار مسکن را آشفتهتر از قبل کرده است.
به گزارش کاماپرس، بنابه اعلام برخی کارشناسان، تصمیمهای غیرکارشناسانه مانند حذف قیمت ملک از آگهیها و عدم اعلام آمار معاملات ماهانه توسط وزارت راه، عرصه را برای سودجویی و قانونگریزی واسطهها و مشاوران املاک ایجاد مهیا کرده است.
مالکان برای عقب نماندن از بازارهای موازی با بررسی میزان سوددهی سایر بازارها و افزایش قیمت دلار و طلا و خودرو، بر اساس سلیقه خود به صورت روزانه و حتی ساعتی قیمت ملک خود را افزایش میدهند. در غیاب شفافیت، قوانین مالیاتی کارآمد و نبود سنگ محک برای سنجش واقعیتهای بازار، تغییر قیمتهای پیشنهادی به روندی رایج در بازار ملک تبدیل شده است. در اینی میان دلالان و برخی مشاوران املاک متخلف نیز آتش بیار معرکه شدهاند و برای رسیدن به نفع بیشتر از سیاهبازی در تحریق قوانین صنفی و انجام تخلفات هزینهساز برای مشتریان ابایی ندارند.
تبانی در ارزشگذاری ملک
در گزارشی که در آخرین شماره روزنامه همشهری منتشر شد، آمده است: سوءاستفاده از جهل مشتریان به قوانین صنفی و یا سیاهبازی وتحریق حقایق ازجمله تخلفاتی است که در آشفتگی بازارها پررنگتر میشود و این بار با ولنگاری متولیان امر در بازار مسکن، سیاهبازی در صنف مشاوران املاک با رشد قارچگونه مواجه شده است. در حقیقت تلاقی بازار مسکن با مثلث تنش قیمتی، حذف قیمت از آگهیها و توقف انتشار اطلاعات، فضای بسیار مساعدتری برای تخلف از قوانین صنفی فراهم کرده و هرجومرج بازار به مجالی برای یکهتازی برخی از مشاوران املاک دارای مجوز یا فاقد مجوز تبدیل شده است.
حالا زد و بند و تبانی در قیمتسازی برای معاملات به نفع یکی از طرفین معامله اعم از خریدار یا فروشنده، یکی از عمدهترین تخلفاتی است که بنا به شهادت برخی از ریشسفیدان املاک، با رشدی قارچ گونه روبهرو بوده است. در این تخلف، بنا به اینکه منفعت دلالان از کدام سمت معامله تأمین شود، متولیان بنگاه املاک برای عقد قرارداد به نفع همان سمت اقدام میکنند و درصدی از تخفیف یا مبلغی که از قیمت واقعی معامله کسر شده است را بهعنوان پورسانت و سهم خود برمیدارند. متأسفانه با مبهم شدن فضای بازار مسکن، اینک این نوع تخلف بیشتر در تبانی با برخی فروشندگان خاص و برخلاف منافع خریداران و بهصورت گرانفروشی اتفاق میافتد که البته بهواسطه نبود مظنه قیمتی مشخص در بازار و بهدلیل اینکه معامله در قالب توافق به ثبت میرسد، پیگیری این تخلفات نیز چندان ساده نیست.
حق کمیسیون بالاتر از نرخهای مصول
اتحادیه مشاوران املاک و اتاق اصناف، سازوکار مشخصی برای محاسبه وصول حق کمیسیون دفاتر مشاوران املاک دارند که برای هر شهر نرخهای خاصی را تعریف کرده است. البته وابستگی مستقیم آن به ارزش معامله محل بحث است اما حتی همین سازوکار دارای حاشیه نیز بهدرستی در برخی از بنگاههای املاک اجرا نمیشود. بهعنوان نمونه، براساس آخرین نرخنامه اتحادیه مشاوران املاک تهران، در معاملات خریدوفروش املاک، تا سقف 500 میلیون تومان ارزش معامله مشمول پرداخت حق کمیسیون 0.5درصدی است و برای ارزش معامله مازاد بر 500 میلیون تومان نیز حق کمیسیون 0.25 درصدی پیشبینی شده که مجموعا باید بهطور مساوی از هر دو طرف خریدار و فروشنده دریافت شود. از سوی دیگر، طبق قانون صنفی، دفاتر مشاور املاک مکلف هستند همه قراردادهای منعقد شده در حوزه املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند و لازمه دریافت این کد، پرداخت مالیات ارزشافزوده به میزان 9 درصد حق کمیسیون دریافتی است؛ ازاینرو مشتریان صنف مشاور املاک باید در جریان عقد قرارداد معادل 9 درصد حق کمیسیون متعلقه را نیز بهعنوان مالیات ارزشافزوده بپردازند. این در حالی است که صادر نکردن کد رهگیری به یکی از مشکلات رایج صنف مشاور املاک تبدیل شده و با وجود اینکه بازرسی اتحادیه مشاوران املاک نیز بارها برخورد با این تخلف را وعده داده است، همچنان استفاده از قراردادهای 3 نسخهای قدیمی بدون صدور کد رهگیری رایج است؛ آن هم در شرایطی که 9 درصد مالیات نیز از مشتری دریافت میشود. همچنین برخی از مشاوران املاک در ازای صدور کد رهگیری مبالغی را بهعنوان هزینه از مشتریان دریافت میکنند که این مورد نیز برخلاف خطمشی اتحادیه مشاوران املاک است و درصورت انعکاس به واحد بازرسی، پیگیری خواهد شد اما ضعف پیگیریها یا غفلت مشتریان باعث شده رواج این تخلفات همچنان ادامه پیدا کند.
خودمختاری مشاوران املاک
البته تخلف در حوزه صدور کد رهگیری، عدمواریز مبالغ مالیات ارزشافزوده بهحساب دولت یا دریافت هزینه برای صدور کد رهگیری فقط یکگوشه از تخلفاتی است که برخی از بنگاههای مشاور املاک انجام میدهند و عمدتا به ضرر و زیان خریدار دامن میزند. بخش قابلتأمل ماجرا، خودمختار بودن برخی از بنگاههای ملکی در تعیین نرخ کمیسیون املاک است که بهخصوص در مناطق اعیاننشین شهر به یکی از اصول کاری آنها تبدیل شده است.
افزایش حق کمیسیون برخی مشاوران املاک در مناطق میانی شهر تهران به یک درصد و مشروط کردن انجام معامله به قبول این کمیسیون از طرف متعاملین بهویژه خریدار، یکی از مسائلی است که کموبیش از سوی برخی بنگاههای متخلف انجام میشود؛ اما برخی از معاملات مسکن در مناطق اعیاننشین پایتخت بدون توجه به درصد کمیسیون و براساس مبلغ توافقی کمیسیون در بنگاهها به ثبت میرسند.
این مسئله بهقدری رواج پیدا کرده که شرط مشخص بودن مبلغ کمیسیون حتی در برخی آگهیهای اینترنتی نیز درج شده است. بررسیها نشان میدهد در تخلفاتی که در مورد دریافت کمیسیون رخ میدهد، جوش دادن معامله بهعنوان اهرمی در اختیار مشاور املاک قرار دارد و از آنجاییکه برآورد خریداران املاک از احتمال ضرر در بازار نوسانی بیش از ضرر پرداخت حق کمیسیون اضافی است، با خواسته غیرقانونی این افراد موافقت میکنند. البته طبق اعلام اتحادیه مشاوران املاک، تخلف در دریافت مبلغ کمیسیون نیز از مواردی است که در صورت شکایت یکی از طرفهای معامله میتواند به برخورد با مشاور املاک متخلف منجر شود؛ اما در این مورد نیز مشاوران املاک با ثبت توافقی قرارداد با نرخ کمیسیون مصوب و دریافت امضا از هر دوطرف معامله، کار پیگیری شکایت را از چیزی که هست، سختتر میکنند.
برای دسترسی سریعتر به اخبار مهم روز، عضو کانال تلگرام کاماپرس شوید. برای عضو شدن اینجا را کلیک کنید.
انتهای پیام
