اجاره خانه در سال 99 ارزان می شود یا گران؟

با وجود آن که مسئولان وزارت راه و شهرسازی عزم خود را برای راه اندازی نظام اجاره‌داری و هدایت خانه های خالی به بازار مسکن در سال 99 جزم کرده اند و رکود ناشی از کرونا به بازار مسکن هم سرایت کرده ، پیش بینی تثبیت یا کاهش اجاره خانه در سالجاری بسیار خوش بینانه است.

به گزارش کاما پرس، بحث تغییر و نوسان نرخ های اجاره خانه هر سال از اوایل اردیبهشت ماه آغاز می‌شود و در خردادماه که فصل جابجایی مستاجران است به اوج می‌رسد اما امسال این بحث به دلیل شرایط خاص ناشی از کرونا کمی زودتر آغاز شده است. مستاجران به اظهارات مسئولان دولتی درباره ساماندهی بازار اجاره خانه از طریق راه اندازی نظام اجاره داری و سوق دادن خانه های خالی به بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی دل بسته اند و امیدوارند این بار دولت در اجرای برنامه ای که به نرخ های نجومی اجاره خانه پایان دهد، جدیت داشته باشد.

نظام اجاره داری حرفه ای به داد مستاجران می رسد؟

آنچه مستاجران را تا حدودی به بهبود شرایط در بازار اجاره امیدوار می کند این است که محمود محمود زاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از راه اندازی قریب الوقوع نظام اجاره داری حرفه ای خبر داده و می گوید نهاد اجاره‌ داری پیش از این در کشور وجود نداشت و موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای به جد توسط معاونت مسکن و ساختمان در حال پیگیری است.

به نظر می رسد مهم ترین بخش نظام اجاره داری، تکمیل اطلاعات سامانه اسکان و املاک است که حدود 2 ماه از رونمایی رسمی آن می گذرد. این سامانه که قرار است خانه های خالی را شناسایی و به بازار مسکن هدایت کند هنوز به سازمان های مرتبط همچون سازمان امور مالیاتی، سازمان ثبت و شهرداری متصل نشده است. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفته است: اطلاعات سامانه املاک و اسکان توسط سازمان‌ها، وزارتخانه‌ها و نهادهای دیگر در حال جمع‌آوری است تا تحویل سازمان امور مالیاتی شود.

سامانه املاک و اسکان همچنان روی هوا !

این درحالیست که برخی فعالان بازار مسکن از جمله حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک بارها از عدم همکاری سازمان های مرتبط با این سامانه و یکپارچه نشدن اطلاعات در سامانه اسناد و املاک انتقاد کرده و خواستار الزام قانونی با ضمانت اجرایی قوی شده بود که بر اساس آن نهادهایی همچون سازمان ثبت و شهرداری ها، به اتصال سامانه ها و ارائه اطلاعات خود در سامانه اسناد و املاک وادار شوند. بر این اساس تا زمانی که این سامانه از کارایی لازم برخوردار نشود، شناسایی خانه های خالی و هدایت آنها به بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی کما فی السابق امکان‌پذیر نخواهد بود.

تهاتر خانه با زمین برای بخش خصوصی جذاب است؟

به گفته مسئولان دولتی، بخش مهم دیگر نظام اجاره داری حرفه ای، تهاتر پروژه‌های مسکونی نیمه‌ تمام و تمام شده بخش خصوصی با دولت و در مقابل دریافت زمین برای احداث واحدهای مسکونی جدید است. پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در مورد جزئیات این طرح گفته است: پروژه‌های مسکونی توسط بخش خصوصی احداث شده که اکنون در حال احداث هستند یا به پایان رسیده اند. این پروژه ها قابلیت الحاق به طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. پیشنهاد ما این است که بخش خصوصی واحدهای تکمیل شده و یا در حال ساخت خود را با دولت تهاتر کند و در ازای آن از دولت زمین برای احداث واحدهای جدید بگیرد. ظاهرا دولت بر آن است که این واحدهای مسکونی تحویل گرفته از بخش خصوصی را بر اساس طرح نظام اجاره داری حرفه ای، متناسب با درآمد مستاجران کم درآمد، به آنها اجاره دهد.

زمان بر بودن تهاتر خانه با زمین و تحویل خانه به مستاجران

اجرای چنین طرحی در عمل با مشکلاتی مواجه است. مشکل اصلی نیاز بخش خصوصی به نقدینگی در ازای واگذاری واحدهای مسکونی در حال احداث یا تکمیل شده است. در واقع، برای بسیاری از انبوه سازان بخش خصوصی تهاتر واحد مسکونی با زمین هایی که دولت به آنها پیشنهاد می کند، جذابیت چندانی ندارد چرا که آنها برای ادامه فعالیت خود به نقدینگی نیاز دارند. شاید اگر دولت در ازای واحدهای مسکونی به آنها ترکیبی از زمین و تسهیلات کم بهره یا امهال وام های قبلی را پیشنهاد کند، این طرح برای بخش خصوصی نیز توجیه پذیر شود. مشکل دیگر این طرح، زمان بر بودن آن است. واگذاری واحدهای مسکونی تکمیل شده به دولت و دریافت زمین پروسه ای کوتاه مدت نیست و چنانچه این واحدها در حال ساخت باشند، این پروسه طولانی تر نیز خواهد شد و به هر شکل به نظر نمی رسد این طرح مشکلی از مستاجران در بازار اجاره امسال حل کند.

خبر بد برای مستاجران: قیمت مسکن همچنان رو به افزایش است

موضوع مهم دیگر در بحث اجاره خانه سال 99 ، قیمت مسکن است. کارشناسان و مسئولانی همچون مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک همواره بر این نکته تاکید می کنند که نرخ اجاره خانه تابعی از قیمت مسکن است. با توجه به روند رو به رشد قیمت مسکن در سال 98، اگر نرخ اجاره از تورم مسکن پیروی کند مستاجران با درخواست اجاره بیشتر از سوی موجران مواجه می شوند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک اطمینان داده است که تورم قیمت مسکن - که اجاره نیز تابعی از آن است - از تورم اقتصاد کشور بیشتر نخواهد بود اما شاخص هایی که تورم اقتصاد را به نمایش می گذارند نیز در تمام ماه های سال 98 بیش از 30 درصد بوده است. برای مثال اسفندماه 1398 بر اساس اعلام مرکز ملی آمار خانوارها تورم 8/34 درصدی را تجربه کرده اند. از سوی دیگر کرونا موجب رکود در بازار مسکن شده و تعداد معاملات کاهش قابل توجهی داشته اما کاهش معاملات بر قیمت مسکن تاثیری نداشته و سیر صعودی قیمت خانه همچنان ادامه دارد.

پویش های مردمی تثبیت یا کاهش اجاره

با شیوع کرونا و تعطیلی و رکود کسب وکارها، پویش های مردمی با عناوینی همچون «اجاره نمی گیرم» یا «اجاره ات با من» و … را نیز بیشتر در سطح اصناف شاهد بودیم . شاید پویش های مشابه ای برای تثبیت یا کاهش اجاره خانه در سال 99 شکل بگیرد اما ابعاد تاثیرگذاری این پویش ها بر بازار اجاره نامشخص است. برخوردهای قهری و تعیین سقف برای اجاره نیز مسیری بوده که در سال های قبل بارها تجربه شده و دردی از مستاجران دوا نکرده است.
با این اوصاف پیش بینی تثبیت یا ارزان شدن اجاره خانه در سال 99 اگر نگوئیم کاملا غیر واقع بینانه، بسیار خوش بینانه خواهد بود و مستاجران روزهای سختی را پیش رو خواهند داشت.