امکان ارزانی قیمت مسکن در ایران با الگوی آلمانی حمایت از مستاجر
ارزان کردن قیمت مسکن در ایران رویایی است که بسیاری از افراد و خانوارهای فاقد مسکن برای تعبیر شدن آن دل به اجرایی شدن برنامه سید ابراهیم رئیسی مبنی بر ساخت سالانه 1 میلیون خانه بسته اند اما کاهش قیمت مسکن با استفاده از الگوی آلمان در تنظیم بازار اجاره نیز میسر است.
به گزارش کاماپرس، اگرچه ساخت سالانه 1 میلیون واحد مسکونی توسط دولت جدید به عنوان مهم ترین برنامه کنترل قیمت مسکن مطرح شده است اما با استفاده از الگوهای کارآمد تنظیم بازار اجاره که در کشورهای دیگر از جمله آلمان مورد استفاده قرار گرفته است نیز می توان قیمت مسکن را به شدت کاهش داد.
برای دسترسی سریعتر به اخبار مهم اقتصادی، اینستاگرام کاماپرس را دنبال کنید. از اینجا وارد شوید.
سید ابراهیم رئیسی ، رئیس جمهور اساسی ترین راهکار ساماندهی بازار مسکن و تحت کنترل درآوردن قیمت این کالای مهم و مورد نیاز مردم را در افزایش تولید مسکن و انبوه سازی در ابعاد احداث سالانه 1 میلیون دستگاه خانه می داند و کمتر در مورد راهکار مورد نظر خود برای ساماندهی بازار اجاره سخن گفته است
حال آن که جلوگیری از گرانی افسارگسیخته مسکن بدون ساماندهی بازار اجاره ممکن نیست و با الگو گرفتن از برخی کشورها همچون آلمان نیز می توان بخش مهمی از متقاضیان مسکن را به سوی یک بازار اجاره ساماندهی شده و دارای قواعد صحیح هدایت کرد و با کاستن از فشار تقاضا ، قیمت مسکن را تحت کنترل درآورد.
روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی به بررسی الگوی آلمانی تنظیم بازار اجاره که آن را اجارهنشینی به سبک آلمانی نامیده ، پرداخته و ابعاد مختلف اجارهنامههای حامی مستاجر در این کشور اروپایی را مورد کند و کاو قرار داده است.
تقسیم بازار اجاره آلمان به 2 گروه
در بخشی از این گزارش بازار اجاره آلمان به دو گروه تقسیم شده و درباره آن توضیح داده شده است که؛ بررسیها نشان میدهد هماکنون در آلمان دو گروه قرارداد اجاره مسکن بهطور معمول وجود دارد که متقاضیان این واحدها بسته به شرایط و نوع زندگی خود میتوانند به بازار اجاره هر یک از این دو گروه ورود کنند.
اولین نوع قرارداد اجاره مسکن مربوط به قراردادهای با مدت زمان مشخص و محدود است. این گروه واحدهای مسکونی استیجاری معمولا واحدهای مسکونی مبلهای هستند که برای مدت زمان محدود و مشخص عموما در شکل اجارههای یک ماهه یا چندماهه به مستاجران ارائه میشوند. بررسیها نشان میدهد سطح اجاره ماهانه این واحدها اندکی بالاتر از واحدهای استیجاری گروه دوم است. این گروه واحدهای مسکونی عمدتا به افراد مجرد، دانشجوها، شاغلان، مهاجرانی که به تازگی به کشور آلمان وارد شدهاند، مسافرها و سایر متقاضیان با شرایط خاص عرضه میشود.
اما در گروه دوم واحدهای مسکونی استیجاری با مدت زمان اجاره نامحدود وجود دارد. این واحدهای مسکونی مناسب سکونت خانوارها هستند و در قراردادهای مربوط به آنها تاریخ فسخ یا تاریخ اتمام زمان اجارهنشینی برای مستاجر مشخص نشده است. از این رو این قراردادها را میتوان اجارهنامههای نامحدود معرفی کرد.
در بخش دیگری از گزارش روزنامه دنیای اقتصاد 6 ویژگی مهم قوانین بازار اجاره آلمان در حمایت از مستاجران به صورت خلاصه به این شرح تشریح شده است؛
قوانین اجارهنشینی در آلمان که در کل میتوان آن را قوانینی به نفع مستاجرها یا قوانین همراه مستاجرها نامید دستکم شش ویژگی مهم دارند که نامحدود بودن زمان اجاره مسکن برای خانوارها یکی از مهمترین ویژگیهای آنها محسوب میشود.
اخبار مهم و پربازدید مرتبط با مسکن را بخوانید:
- یارانه ها در قالب کارت اعتباری افزایش مییابد
- فروش فوری پژو پارس تی یو فایو 160 میلیون زیر قیمت بازار
- وام یک میلیاردی مسکن فقط 65 میلیون ارزش دارد
1. زمان قرارداد اجاره نامحدود است و موجر نمی تواند زمان تخلیه تعیین کند
طولانی بودن زمان اجارهنشینی در یک واحد مسکونی از سوی عمده خانوارها نقش بسیار زیادی در کنترل التهابات قیمتی در بازار اجاره دارد. در قالب اولین ویژگی، موجر نمیتواند در قراردادهای نامحدود اجاره مسکن برای مستاجر زمان تخلیه یا زمان خاتمه قرارداد تعیین کند.
2. مستاجر حق دارد با اخطار قبلی به موجر ملک را تخلیه کند
ویژگی دوم آن است که قوانین اجارهنشینی در آلمان برای مستاجرها این حق را قائل است که با اخطار قبلی به موجر، به سکونت خود در واحد مسکونی استیجاری خاتمه دهد یا به اصطلاح قرارداد را فسخ کند. اما صاحبخانه تنها در شرایط خاص میتواند خاتمه اجارهنشینی خانوارهای ساکن در واحد مسکونی تحت مالکیت خود را اعلام کند.یک مورد از موارد خاص در این زمینه احراز قصد مالک برای فروش واحد مسکونی خود است. در صورتی که محرز شود مالک قصد فروش واحد مسکونی خود را دارد میتواند نسبت به ارائه درخواست تخلیه به مستاجر اقدام کند. در مواردی که مستاجر به دفعات و به صورت متعدد اجارهبها را پرداخت نکند این موضوع نیز میتواند دستمایهای برای ارائه درخواست تخلیه از سوی موجر شود. از سوی دیگر در صورت عدم رعایت بندهای درج شده در اجارهنامه موجر حق دارد خاتمه قرارداد را به مستاجر اعلام کند.
3 و 4. تعیین چارچوب مشخص برای افزایش اجاره بها
سومین ویژگی، پیشبینی شرایط افزایش اجارهبها در متن قرارداد اجاره است. چهارمین ویژگی که ارتباط مستقیم با ویژگی سوم دارد مربوط به فرمول تعیین اجاره مسکن و افزایش آن در طول زمان است. در قالب این فرمول اجارهبهای مسکن میتواند متناسب با هزینههای نگهداری، آمارهای مربوط به تورم اجاره، هزینههای بازسازی و آمارهای مربوط به تورم عمومی افزایش یابد. هر گونه افزایش اجارهبها خارج از این چارچوب براساس موازین قانونی ممنوع است. این موضوع باعث تعریف فرمول اجارهبهای در استطاعت در کشور آلمان شده است.
5. وجود انجمن های محلی برای مقابله با اجاره های گران
ویژگی پنجم وجود انجمنهای محلی برای حمایت از مستاجران در کشور آلمان است. این انجمنها با افزایش نامتعارف اجارهبها مقابله میکنند و مانع از افزایش نامتعارف نرخ اجاره میشوند.
6. سخت شدن اخراج مستاجر از خانه با طولانی شدن زمان سکونت مستاجر
ششمین ویژگی نیز مربوط به مدت زمانی است که مالک باید برای اقدام مستاجر به تخلیه واحد، به وی اعلام کند. در قالب این ویژگی هر چه مدت زمان سکونت مستاجر در واحد مسکونی بیشتر شود، امکان اخراج مستاجر از واحد مسکونی نیز ضعیفتر میشود. بهطور مثال موجرانی که مستاجر برای مدت طولانی و برای سالهای زیاد در واحد آنها سکونت دارد در صورت تصمیم برای تخلیه باید از 9 ماه قبل دستور تخلیه را به وی ابلاغ کنند. این موضوع شرایط تخلیه ملک برای موجران را دشوار میکند و اقدامی حمایتی در بازار اجاره مسکن برای مستاجران است.
به نظر می رسد دولت سیزدهم نیز برای ساماندهی بازار مسکن و کاهش قیمت این کالای مهم علاوه بر پیگیری جدی افزایش تولید و عرضه مسکن به دنبال اصلاح و تغییر قواعد بازار اجاره باشد تا با بهبود شرایط مستاجران فشار تقاضا برای خرید مسکن کاسته شده و بازار متعادل تر شود.
برای دسترسی سریعتر به اخبار مهم اقتصادی، اینستاگرام کاماپرس را دنبال کنید. از اینجا وارد شوید.
مشروح گزارش دنیای اقتصاد را می توانید در نسخه امروز پنجشنبه 18 شهریورماه 1400 این روزنامه بخوانید.
انتهای پیام
